서울 전세 시장 ‘비상’ — 매물 급감과 대응 방향
강남·송파·마포·동대문·영등포·은평·노원 등 일부 단지에서 전세 매물이 5건 미만으로 급감.
📌 주요 지역 단지에서 전세 매물 5건 이하 급증 → 전세난 심화 & 보증금 상승. 원인: 금리 인상 · 투자수요 확대 · 매도 회피. 해법: 임대공급 확대 + 등록형 임대 인센티브 + 급등 완화 장치.
1. 전세 매물 부족의 등장
추석 이후 서울 주요 단지에서 전세 매물 5건 미만 현상이 다수 포착되었습니다. 수요가 집중되는 권역에서 전세 탐색이 “전쟁 수준”으로 어려워졌다는 반응이 확산되고 있습니다.
2. 전세 매물 감소의 원인 분석
| 원인 요소 | 영향 내용 |
|---|---|
| 부동산 정책 변화 & 금리 인상 | 전세대출 부담 증대로 임차 수요는 유지되나 공급 심리 위축 → 매물 부족 가속. |
| 투자자 임대 수익 추구 증가 | 매입 후 즉시 임대·전월세 전환으로 시장에 오래 머무는 매물 희소. |
| 고금리로 인한 매도 회피 | 집주인들이 매도 대신 보유·임대 전략 선택 → 외부로 풀리는 물량 감소. |
3. 서울 아파트 단지의 ‘전세 비상’ 현황
계약 가능 물건이 급감하며 보증금 급등이 동반되고, 이사 예정 가구는 대체 주거지 확보가 난관에 봉착했습니다. 임차인의 선택지는 줄고 체감 부담은 확대되는 추세입니다.
4. 전세 불안의 파급 효과
- 전세 → 월세 전환 가속
- 서민·청년층 주거비 부담 확대 및 계층 고착 우려
- 부동산 심리 악화로 매매시장 위축 가능성
- 장기적으로 주거 안정성 저하
5. 전망과 대응 방향
정책 제안
- 공공·민간 임대 공급 확대 및 절차 속도 개선
- 등록형 임대인 인센티브 (세제·금융 우대)로 매물 유도
- 급등 완화 장치 검토(보증금 급등 구간의 완충 제도)
- 전세보증·분쟁조정 등 임차인 보호 장치 보강
FAQ / 메모
- 왜 지금 급감? 추석 이후 이사 수요 재개 + 고금리 하에서 보유 선호.
- 임차인은? 지역·세대·입주 시점 범위를 넓혀 탐색, 전세보증보험·특약 점검.
- 임대인은? 등록형 임대 혜택 검토, 공실 리스크 관리.
서울 전세 매물 부족 Q&A (2025년 10월)
전세 매물 감소와 전셋값 급등이 동시 진행 중인 시장 상황을 ‘정부24 스타일 파란 라인’으로 정리했습니다.
전세 재고가 빠르게 고갈되며 계약 경쟁이 심화됐습니다. 총 12만2579건 중 전세는 2만6993건뿐이며, 한 달 새 11.88% 감소했습니다. 전세수급지수 142.9로 공급 부족 경고선을 크게 상회합니다.
| 구분 | 평균 전세가격 | 특징 |
|---|---|---|
| 중소형 (60~85㎡) | 6억 0582만 원 | 1년 8개월 만에 6억 재돌파 |
| 소형 (≤60㎡) | 4억 0357만 원 | 2022년 12월 이후 처음 4억 돌파 |
소형·중소형 핵심 학군/역세권에서 경쟁이 특히 치열합니다.
그렇습니다. 강동구 강일동 강일리버파크(1~10단지, 6410가구)는 전세 10건 안팎, 강남구 대치동 동부센트레빌(805가구)도 10여 건 수준입니다. 일부 단지 ‘전세 0’ 사례도 확인됩니다.
은평구는 한 달 만에 전세 매물이 -61.2% 급감했습니다. 강남·송파·마포·강동 등 수요 집중 권역은 물건이 나오면 즉시 거래되는 선점 계약이 빈번합니다.
- 가을 이사철 수요 급증 → 매물 소진 가속
- 임대차 2법 만기 → 재계약 수요 집중
- 정비사업 지연 → 이주·대체 공급 단절
- 고령층 매도 감소 → 보유 선호 심화
- 고금리 → 신규 전세공급자 진입 저하
단기 전세난 지속, 연말까지 상승 압력 유지 전망입니다.
- 공공·민간 임대공급 가속, 등록임대 세제·금융 인센티브
- 전세 급등 구간 완충 장치(보증금·갭 급등 리스크 관리)
- 전세보증·분쟁조정 등 임차인 보호 고도화
